英國氣候保護規(guī)定正在不斷提高一些能效標準,對于疫情和地緣政治雙重夾擊下并不景氣的商業(yè)房產(chǎn)來說,未來情況很不樂觀。
最近一份報告顯示,英國市中心辦公室今年2月的使用率不到25%,在疫情前,這一水平保持在55%到60%。
即將出臺的氣候新規(guī),可能會導致商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主,尤其是小型業(yè)主被迫退出這一市場。
英國綠色建筑規(guī)定
英國氣候保護協(xié)會2007年在英格蘭和威爾士引入能源效率證書,要求對居住用建筑的能源性能進行披露。根據(jù)規(guī)定,所有住宅建筑都需持有能源效率證書,證書將提供從高到低——A到G七個等級。
自2018年4月開始,在英格蘭和威爾士持有評級低于E的住宅建筑將被視為非法。2020年4月開始,該規(guī)定覆蓋到兩地所有私人租賃建筑;2023年4月開始,除豁免外,英格蘭和威爾士所有的商業(yè)租賃都將被包括在內(nèi)。若房東在限期內(nèi)未完成對建筑的改造,屆時可能被罰款最高5000英鎊。
2021年,英國政府進一步收緊氣候規(guī)定,從2025年12月31日開始,所有新出租的房產(chǎn)評級不得低于為C;已出租的房產(chǎn)需在2028年年底完成改造,最高罰款從5000英鎊增加到30000英鎊。
最新的規(guī)定則是要求在2027年前,所有商業(yè)建筑都需達到最低等級C級,到2030年則需達到最低等級B級。2023年4月起,若其證書為F或更低且繼續(xù)出租,將導致至少5000磅、至多150000英鎊的罰款。
然而,目前私人租賃部門中大約三分之二的房屋評級在D以下。問及房產(chǎn)低于C級的房東,他們認為每處房產(chǎn)平均需要花費10400磅才能滿足政府的能源效率要求。英國的商業(yè)建筑則有85%被評為B級以下。
要在限期內(nèi)實現(xiàn)對房產(chǎn)的改造,這對房產(chǎn)擁有者來說是個很大的挑戰(zhàn)。
根據(jù)第一太平戴維斯公司的評估,完成所有工作場所的改造至少需要600億英鎊,折合人民幣約5000億。
小業(yè)主恐受傷最深
對于大型房產(chǎn)公司來說,成本壓力尚算可控。第一太平戴維斯的商業(yè)地產(chǎn)分析主管Oakley認為:“對于區(qū)域性的大城市和倫敦的大房東來說,購買更貴的絕緣材料、新的固定裝置或是使用更清潔的電力基本上是可行的,因為他們平均下來的資本價值足夠高。”
英國主要的上市房屋業(yè)者,如英國土地公司(British Land)、Landsec和GPE都已開始投資進行綠化建筑,并確信這種綠化能吸引潛在的、對綠色建筑更加青睞的租戶。
但很大一部分商業(yè)建筑的擁有者是規(guī)模小、資本少的業(yè)主,對他們而言,改造新增的成本很可能壓倒他們出租獲得的回報。
Oakley舉例:“問題在二級城市,那里的租金最多只有20英鎊每平方英尺,你要如何實現(xiàn)花80英鎊每平方英尺來滿足新的規(guī)定。”
這種情況下,小業(yè)主只能提價。但面對供應鏈中斷后,已經(jīng)提高很多的房地產(chǎn)價格來說,他們現(xiàn)在對租戶的吸引力已經(jīng)越來越低。
留有余地
所幸,法規(guī)還有變化的余地。
Oakley和Landsec公司的首席執(zhí)行官Allan都將這個證書制度理解為一個“生硬”的方案,因為它對排放的計算是理論性地建立在一個單一的截止日期上,就像是手機或是電腦廠商提供的對電池的效率評估一樣。
理論和現(xiàn)實未必那么吻合。據(jù)Oakley估計,到2030年,可能會推出一個更細微的排放監(jiān)測系統(tǒng),可以在實際的一段時間內(nèi)捕捉電力使用量。
他認為現(xiàn)行法規(guī)和市場一定會再變化,來避免房東收不抵支。

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